繼續堅守

這個月對大市最有影響力應該不是聯儲局的縮表, 而是上週末內地對部分二三線城市房地產銷售的調控措施了. 調控消息一出, 引發週一內房股出了股災, 前二十大跌幅榜里竟然出現了15隻內房股, 并拖累大市急跌400點.

內房股今年整體升幅巨大, 此次下跌, 難免令人有該板塊可能見頂的感覺. 手裡的貨既然賬面獲利巨大, 見好就收, 套利而走, 是人之常情. 週一是因為人同此心而出現人踩人才導致跌勢如此慘烈, 絕對有可能. 無論如何, 恆指已經來到15年股災時的高位, 但數次受挫於15年高位的28500點, 久攻不破, 不排除开始进入调整期. 若是如此, 內房股作為今年領導板塊, 應該也難以獨善其身. 所以, 無論看多還是看空, 似乎是到了再次對內房股做個評估的時候了.

無疑我做了多頭已經好幾個月, 是最近幾個月內房股主升浪的受益者. 週一的大跌對組合造成重大打擊, 說不痛是假的, 也難免有擔心豐厚的賬面利潤消失而賣出鎖定利潤的想法. 衡量之後, 我的做法是增持現金, 維持重倉內房股, 但調整個股比重.

每當面臨重大選擇關頭, 除了評估自己持股的風險回報比, 必不可少的是對大市的判斷及所關注板塊及股份的前景和估值等基本因素的評估.

關於大市, 我在七月底時對恆指有個粗略的評估, 當時指數在大概27000點, 執筆之時指數不到28000點, 我認為恆指離到頂還尚早. 在這個前提下, 這次由內房股帶領的下跌, 是未來大市再次攀向高峰前的洗盤或者震倉的可能性最大. 若是如此, 因為這次下跌, 就急急忙忙地大幅減持或者清倉, 並非好的策略. 因為, 這個做法其實更像是賭, 賭的是大市就此見頂或者是大市將有深度調整. 若是前者, 當然恭喜, 但在相信大市遠未見頂的前設下, 離場將錯失未來很可能升幅最大的牛市三期升浪. 若是只是想做個差價, 萬一調整幅度不大, 何時再次上車會是個難題, 而且有可能就此賣飛了手裡的強股. 實際上, 在之前的內房股一次調整時, 我身邊的人就賣飛了融創. 所以, 在倉位的安排上, 應對這次調整, 如果要有所動作, 我傾向於重整組合, 不認為大幅增加現金是最佳策略.

至於這次市場焦點的內房股, 遭遇好像是突如其來的調控措施這個所謂壞消息, 似乎意外, 但在情理之中. 去年差不多同期, 北上廣深一線城市也調控, 導致房地產成交縮量縮價, 但流不到一線城市的資金去了二三線, 導致二三線城市房價大漲, 比如中山就受益於深圳的調控. 全國各地頻頻出現日光盤, 地產商去貨快, 庫存大幅下降, 眼看著這些地方房地產又要過熱了, 此時不調控, 更待何時? 內地有金九銀十之說, 今年十月份又要開大會, 出台調控措施, 抑制一下過熱的氣氛, 是很正常的, 實際上歷年國慶前出調控措施並不在少見.

這次的調控, 限制了二手房的轉售, 會打擊短期炒房客, 但也同時逼長期投資者和剛需者只剩下進入一手房市場的選擇. 實際上, 對賣房子的地產商來說, 我會認為是好消息.

如果要真正壓制房地產, 最根本的是在供求關係下功夫. 但這次調控, 只看到限制轉售, 提高買房難度, 但沒有看到增加土地供應的措施. 所以, 調控實際上是扭曲了供求, 變相增加了新房的購買力. 新房是地產商的, 地產商的土地是買來的. 不增加土地供應, 但增加新房需求, 最終結果如何, 最大得益者是誰, 呼之欲出. 莫非這也是一種供給側改革?

調控比較有殺傷力的是限價. 對拿地成本高的地產商打擊不小, 拿地便宜的, 最多是便宜買便宜賣, 仍有利可圖. 真正對地產商有實質性影響的, 或許是預售證比較難拿. 另外一個負面影響是非剛需者, 即使符合資格, 部分人也會暫時延遲買房. 這些因素會影響到地產商的資金周轉. 假如地區性開發商恰好業務集中在受調控地區, 問題可大可小, 全國性開發商因業務地區分散, 抗壓力比較強. 結果會是大開發商以及財政比較健全的地區開發商有更多的機會併購小開發商或者小開發商手上的項目, 市場集中度會提升.

因此, 總體來說, 我認為龍頭地產商甚至可能成為調控的得益者.

這次內房股普跌, 我定性為大升之後遲早會來的調整, 只不過恰好這次調控成了契機. 要說是板塊已經炒完, 股價見頂了, 我覺得不太可能, 因為從估值看, 很多內房股, 甚至是大型龍頭股, 其估值如今只不過相當於已經鎖定業績的一兩年後的個位數PE而已. 但畢竟很多人獲利巨大, 套現的力量有多強, 股價調整的幅度有多大, 不得而知. 所以, 從控制風險的角度, 做些避險動作是應有之意. 然而, 每個人的持倉情況都不一樣, 別人大幅減持, 並不代表自己也有這需要.

內房板塊占我的持倉比重非常大, 不計現金的話, 已經占組合約八成. 比重的增加固然是自己資金投入多的關係, 更多的是因為內房股股價升得快. 在自己仍然看好, 而持倉成本低的此時, 承受些繼續下調的風險, 保住倉位, 博取回調之後再創高位的機會, 大不了就是有機會被迫在相對低的位置減持而賺少了而已, 虧損的可能性幾乎為零. 所以, 我只是少許減了些內房持倉, 然後在個股倉位比重上做了些小調整, 簡述如下:

融創土地持有量增長快, 同時負債也急劇上升, 樂視網前景不明, 風險較大, 但潛力也大. 目前看, 融創銷售沒問題, 資金周轉應該負擔得來. 我認為融創是一兩年前的恆大. 少許減持後, 持倉成本大降至中個位數, 繼續坐貨.

碧桂園是銷量冠軍, 可能同時是周轉速度的冠軍, 財務狀況良好, 雖然我比較後期才建倉, 而且是重倉, 成本相對其他持股較高, 但仍放心持有. 週二公司大量回購, 再次證明股價下有保底, 以我建倉完畢的約10.5元持倉成本, 就算只有二十點左右的緩衝空間, 問題也不大.

雅居樂的土地成本低廉, 財政良好, 老闆增持, 派息高, 因此我咬緊牙關再買了些許, 就當是以股代息了, 持倉成本大致在7元.

奧園的估值非常低廉, 雖然可能比較受二三線調控的影響, 但預期明年銷售仍有望達500億, 現價意味著兩三年後的市盈率可能只有三幾倍而已, 歷史派息記錄又好, 因此也再買了一點點, 以增持后拉高了的成本價算, 即使股價已經從高位回落近兩成, 對我來說此股還是倍升股, 還大有繼續增持的空間.

恆大太早就賣了大部分, 只有少量了, 買了些其他股份, 只好賣點恆大 反正它不是核心重倉. 恆大正準備授出購股權, 越低的股價對獲得購股權的人越有利. 雖然大劉護法, 短期來說, 我認為股價馬上大幅回升的機會比不上其他也大跌的同業. 另一方面, 恆大的新一輪戰投也在進行中, 相信無形之手也不會讓股價自由落體. 所以對未來中短線的股價走勢, 我持中性看法. 這次減持後, 基本上拿回投資在恆大的資金了, 持股就讓它隨便表演算了.

上個月有持有的金茂被我換馬到龍光, 這次組合的調動, 龍光成為被清倉的唯一內房股. 我買入龍光的成本比較高, 龍光本身的估值相比同業也不算很低, 我持倉的安全邊際不夠, 為免利潤變成虧損, 就先沽為敬了.

調整來臨時, 最好的防守是現金. 選擇了堅守內房, 放棄其他持倉就理所當然. 我沽出了騰訊及稍早前買入的中國建材, 原因是買入價無險可守. 騰訊本來就是當做閒置資金暫時停泊的地方, 而中建材只是想短炒而已. 上個月提及有貨的中國黃金國際之前在走勢變差時已經獲利沽出了. 經此調動, 中短線倉如今持有內房: 融創, 碧桂園, 奧園, 雅居樂及恆大(以倉位排序); 保險股: 中國平安, 中國太平及中國太保. 另外有少量楓葉教育.

長線倉沒有變動, 目前按倉位比重排列, 持有: 盈富基金, 港交所, 平安保險, 碧桂園, 雅居樂, 九龍倉, 敏實集團, 新意網, 騰訊, 中國太平, 萬科及保利置業.

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