上文發表後, 有多位網友發表了非常有見地的觀點. 我寫上文的原因是是看到達人兄談到仇富的問題, 聯想到最被針對的地產霸權, 有感而發. 既然上文引發了有益的討論, 我想, 不如再補充一些看法, 代替回覆各位網友, 并希望能抛磚引玉.
人們對地產霸權十分認同, 是因為現在樓價高企, 很多人置業無從, 嚴重影響民生, 不過, 事情總有兩個方面, 現在已經身為業主的人士, 似乎不會對樓價節節高升有反感吧? 香港雖然福利不多, 但政府的公屋和居屋計劃已經可以覆蓋大部份低收入人士, 他們的基本居住可以得到保障, 有置業壓力的是收入較高, 但遠未達到財務自由的一群人, 他們需要辛苦積蓄儲置業首期, 之後還要長期供樓, 當錯過樓價低谷, 居住壓力開始加大, 地產霸權的觀點即深入其內心. 不過, 不知這些人中有多少人肯反思自己的失誤呢? 雖然香港樓價一直不低, 但這十幾年來也有不少置業良機, 比如非典前後的幾年, 金融海嘯時期, 在這個期間, 不知現在投訴樓價高的人士當年做了什麽?
房地產兼有投資和生活必需品的屬性, 但港人似乎更為在意的是投資屬性, 即便有迫切的居住需要, 也常會將樓價走勢置於決定買賣的首要考慮因素. 當買樓更多的成為一種投資行為而非生活需要時, 很多人錯過置業機會已經成為必然, 正如很多在其他範疇表現良好的人, 投資卻往往成為輸家一般.
樓價走低, 人們希望等到樓價見底才買, 但見底一刻是何時, 沒有人知道; 樓價開始反彈, 人們見過早前的低位, 希望等樓價再跌回那個低位才買, 但樓價反復上升, 結果機會一直等不到. 等到樓價會不斷上升已經成為普遍共識, 怕錯過機會, 趕緊入市, 誰知此時樓價已經到高峰, 結果摸頂. 這樣的故事以前發生過, 以後肯定也會繼續發生, 股市里這類的事情更是多不勝數. 這樣的行為, 非關知識, 主要是人性.
即使地產霸權長期存在, 受益樓價大升的業主和商家仍然有很多, 抗議地產霸權的人士, 多數是未能適應這個現象的輸家, 整天怨氣沖天, 何不多多反省, 問問自己為何錯過了多次機會.
雖然很多人未能置業有自己個人的原因, 香港樓價長期偏高也是主要原因. 年初的全球主要城市樓價調查中, 本港樓價中位數達到收入中位數的12.6倍, 遠超第二位溫哥華的10.6及第三位悉尼的9.2倍. 新聞經常報導大陸資金到香港買樓推高了樓價, 但實際上外來資金在本港樓市成交額中只占小部份 (以我有限的資料收集, 09年, 10年樓市成交額中, 大陸資金約占10%), 因此影響樓價更多的是其他原因, 而最重要的一點, 我認為是供求不平衡.
港府97前每年只供應50公頃土地, 樓市十幾年來都節節攀升, 直到97年產生超級泡沫而破裂. 之後樓市持續調整, 孫公推出九招十二式救市, 再之後實行的勾地政策, 都限制了土地的供應. 雖然本港經濟今年增長放緩, 并面臨轉型的挑戰, 期間更經歷金融海嘯的衝擊, 樓價依然升多跌少, 豪宅價格更早已升破97年的天價, 做為一個已經過了高速增長期的經濟體, 樓價升幅如此之多, 經濟環境之外, 土地供應不足應是主因.
香港房屋面積狹小, 不和相對地廣人稀的澳洲等地, 甚至和經濟, 人口, 面積相類的新加坡比, 香港人均住房面積也可謂是可恥的細小, 香港土地不足絕對不是理由. 簡單舉例, 新界有大量丟荒農地被幾個主要地產商以換地權益書持有而不開發; 另外, 屯門元朗天水圍等新發展地區完全可以容納大量人口, 但現在卻淪為公屋集中地, 宛如窮人集中營, 也是非常不應該有的現象.
經濟逐漸發展, 人口逐年增加, 對土地和房屋, 商廈的需求只會不斷增多, 香港中心地段已經幾乎發展空間, 建築物也已經越建越高, 新增的需求只能向郊外尋求供應. 早年政府(應該歸功於港英政府吧)有所規劃, 發展了沙田及將軍澳等新社區, 但畢竟遠不能滿足需要, 但回歸後, 至今未見政府對土地規劃有做出什麽實質性的事情, 西九已經露出官商勾結的尾巴, 啟德至今還在空談, 而邊遠地區的交通配套也令人難以接受.
政府每年賣地獲大筆收入, 差餉地租的經常性收入也不少, 並且坐擁大筆財政盈餘, 但不見政府用錢都得其所, 動輒成立某某政策局, 不見這些局做出什麽成績, 只見那些高層不停自肥. 誠如網友所言, 天水圍等邊遠地區已經成為悲情城市, 主要原因之一是交通成本包括時間和金錢太過昂貴, 致低教育人士難以到市區工作, 較高收入人士不願搬到那些地區, 商業機構也缺少動力到那些地區營業. 如果政府肯大力投放資源, 改善交通, 人口流動當可改善, 也可減低市區人口壓力, 變相緩解市區樓價飆升程度.
再舉一例, 過海隧道車流不平均, 東西隧不斷加價, 造成惡性循環, 也給交通從業員帶來不小的負擔, 這種事關公眾利益的事情, 為何政府不做點努力加以改善? 政府坐擁豐厚儲備, 情況和當年隧道興建時大不相同, 完全有條件高價收回, 當年政府高價補償香港電訊以收回長途電話專營權, 如今的益處大家都可見到. 可惜政府無一具決斷力的人士加以推動此舉. 疑惑之時, 看到曾先生乘張先生的私人飛機旅行的新聞, 我總算明白為何政府有此取態了.
香港回歸前的80, 90年代受制中英50公頃土地限制的協議, 致房價大漲, 不過當時經濟正高速增長, 其他行業欣欣向榮, 地產業並沒有如今天這樣給人霸權的感覺. 回歸後, 土地供應的限制不再有效, 香港經濟也恰好正面臨轉型, 可惜政府毫無作為之餘, 多項政策還助長了地產霸權的產生.
再舉幾個例子.
回歸前夕各路資金尤其是中資的瘋狂炒作令樓價成為巨型泡沫, 是8萬5政策產生的原因. 雖然被千夫所指, 平心而論, 當時就算沒有8萬5, 樓價也勢必調整, 8萬5最多只是導火線而已, 而且這個政策的對象大多數並沒有置業能力, 理論上對私人住宅的影響力應該不是具衝擊性的. 97金融風暴後, 樓價下跌, 跌幅過度可能影響經濟穩定, 政府有責任救市, 可是孫九招中, 停建居屋逼一些收入較低而未能入住公屋的人進入私人物業市場, 免息貸款計劃令很多本無力置業的人盲目上車, 并衍生了紅灣半島的醜聞. 托市或有現實需要, 但同時變相減少了低收入人士對住屋的選擇權, 我覺得不是有公義心的政府所為. 當托市下藥過重, 難免令人聯想到是照顧大地產商的利益多過為香港整體的考慮, 而觀乎不少高官退休後的去向, 還有特區多位權力最高者和各大富豪的關係, 做此聯想是不過分吧?
樓價穩定後, 政府本應著眼土地供應和住房需求間的平衡, 但勾地政策變相把土地供應的權力交給了地產商, 而且長期對發水這類的不合理做法睜一眼閉一眼.
凡此種種, 如果說政府對地產商照顧備至, 相信不會有多少異議吧?
既然有了這樣的政策和環境, 地產商當然大力利用, 最終獲取利益大餅中的最大部份, 形成現在的經濟格局. 大地產商們成為香港經濟的最大贏家, 無非是善用了遊戲規則而已, 并沒有犯法, 也無關道德, 不應該成為最大的箭靶. 我們應該追究的, 是爲什麽會形成現在這樣的遊戲規則.
地產霸權或許已經長期存在, 但無可否認的是回歸後, 原有多個產業開始衰弱, 未有新產業填補空白, 令經濟越發依靠地產及與其關係密切的金融業, 而原有的地產贏家更增大了對香港經濟的影響力, 此影響力更有逐漸擴散到各行各業之勢, 加大了新競爭者進入市場(甚至包括地產業之外的多種行業)的難度, 社會的財富越加集中.
雖然說現有各大集團只不過是因最適應這個遊戲規則而成就大業, 但存在的並不代表就合理. 社會競爭激烈, 最後的贏家只有少數, 但一個行業產生寡頭壟斷, 并進而影響整體經濟, 不應該平靜接受, 因為這樣對社會經濟的穩定性大有破壞, 尤其是地產業. 地產嚴格而言不是什麽有創造力的經濟活動, 主要價值在於土地而非其上的建築, 以控制供求和地價的方式創造價值, 本質上是一種權力的尋租, 和微軟蘋果等公司以科技進步和創新達成霸業, 是有明顯不同的.
土地及樓價最根本的價值取決於當地政經環境和供求關係, 香港近年經濟轉型尚遠未成功, 政府財政需要高地價帶來的收入, 恰和地產商一拍即合, 或許有其苦衷, 但另一方面, 我們是否可以說政府過分短視, 得過且過, 未有做出其可付出的努力以推動其他產業發展呢? 政府是最大的土地提供者, 控制的港鐵更是主要地產玩家之一, 完全有能力改變土地供求不平衡的現象, 然而我只看到政府口口聲聲的假尊重市場之名, 行自廢武功之實.
回想當年香港經濟的黃金時期, 多種行業欣欣向榮, 背後都有政府推動的影子. 這些行業並不是政府眼光獨到催生出來的, 但是政府在看到前景之時往往大力支持, 簡單的例子如推動甚至出資建設觀塘工業區以讓輕工紡織產業產生集群效應, 比如推動建設了多項港口工程, 比如啟德機場將不敷使用時規劃建設了新機場, 這些建設背後靠的是政府以整體經濟著眼, 並有長遠眼光. 可是97後, 這類較具長遠效力并需要政府推動或幫助的建設已不復見了. 政府已經只懂得派糖以求安民心, 做事越發短視, 惡性循環下, 越加無力對地產勢力日益坐大做出實質性的制衡.
身在號稱自由度高且市民質素高的香港, 我曾經很不解為何有這樣的現象出現, 思考之下, 我覺得或許源頭來自政府產生的過程. 當年港府主要官員來自英倫, 背後委任他們的政府受到制衡, 官員也多數沒有和當地利益集團產生交集, 得以令港府施政較為考慮全局, 得以把握當時的黃金機會, 而回歸後的政府主要官員來自小圈子選舉, 政府需要服務的對象可謂不是全體港人, 而是各位選委以及強國老闆.
選委多來自既得利益集團, 當然力求保持現狀, 強國穩定至上, 又一向視民意如無物, 一路以來政府施政當然縮手縮腳, 未能回應大眾聲音, 也未敢動搖現有集團的根本利益了. 日子有功, 社會財富當然越加集中於現有贏家, 而為求成為新贏家的人也只能努力適應這個規則. 如此下來, 這個社會的創新力越發萎縮已成必然, 由此帶來的經濟欠缺活力的影響也必將很長遠了.
最近特首選舉, 引發了空前爭論. 在我的立場, 我希望能藉此機會, 能對政府未來施政方向有所改變, 進而令香港有機會找到新路向, 并減少地產霸權的影響力. 在這個基本前提下, 我不支持代表現有既得利益集團的唐糖, 希望基層出身的CY帶來些許新氣象. 不過, 細想下去, CY先生最大的支持者並非港人, 因普通人並沒有投票權, 所謂的名望在其當選後已是沒有什麽價值的浮雲, 反而那些選委們才是他應該回報的對象, 既然如此, 他的當選, 最多只不過是讓香港的勢力集團來一次洗牌而已, 本質性的東西可能一如既往的不變. 唯一可期望的, 或許只是洗牌能給這個幾乎一潭死水的地方帶來一些漣漪吧.
靠別人帶給自己良好前途是不可能的, 既然選擇了在這個地方生活, 我們可以做的, 或許只有努力自強了.
目前而言, 遊戲規則看來短期難以改變, 我們唯有努力學習, 適應這個規則, 爭取成為這個規則的勝利者. 與其抱怨地產霸權, 不如努力工作, 充實自己, 以期抓住未來隨時可能出現的機會. 這個社會雖然有很多不公義, 但還沒有斷了努力上進的路, 畢竟有些核心的東西還在的.
長期而言, 或許沉默的大多數應該學會不斷發出自己的聲音. 現有環境難以由上面改變, 那麼, 普通市民有責任表達出自己的訴求, 并形成足夠的壓力, 讓政府有所回應.
港人一向勤奮, 面對困難只懂得努力自強, 不會推諉他人, 這是好事, 也是壞事. 好處不必多說, 大家都明白. 壞處則是容易容忍不平等的現象存在. 簡單如樓價計算方式不透明和地產商不斷發水賣樓, 人們抱怨之餘還是繼續接受, 大者如大家都認為應爭取民主, 但也一直未能催生出個真正有高水平的可代表這個聲音的政黨, 現有的政黨很多行為都令人失望, 但大家還是容忍.
港人, 是應該多多自立自強了.
PS: 抱歉最後這幾段文字過於簡略, 因為如果再發揮下去, 可能又要占很大篇幅了, 也可能觸及到一些敏感的話題, 我不希望由此引發一些太過激烈的議論, 破壞本博一向希望有的平和.
此文同時做為回覆上文多位網友有建設性意見之用. 實際上, 我這篇文字也沒有多少新意, 看法可能也多有偏頗. 拋出這塊磚, 目的只不過是希望引來多些玉而已.
歡迎支持補充我意見的留言, 也歡迎批評的聲音.
這些政經大事, 本來就沒有絕對的對錯, 但如果有多些理性探討, 總能得出一些有用的東西的.
