2012年4月6日星期五

暴利? 霸權?

很多人認為大地產商壟斷土地資源, 得以獲得巨利, 進而壟斷社會各行各業, 造成社會資源分配不公, 財富過分集中, 因此地產霸權之類的觀點大為流行, 也似乎有很強的說服力. 我也只是個小市民, 無意也無資格為那些大亨辯護, 不過, 我覺得這些批評的聲音雖則有道理 但也並不完全公允, 有值得探討的地方.

先談談地產的暴利問題.

地產商從買地, 建房, 到最後賣出房子收回資金, 動輒是五六年甚至10年的時間, 在這期間, 經濟, 政局, 房價之類可以有很大變數, 雖然長期而言, 房地產價格應該是一路向上的, 但在幾年的時間裏面, 房價可以有起伏, 更不說這幾年經濟週期有加快的趨勢, 即便早二三十年前, 本港這個彈丸之地也每隔幾年都有大事影響經濟包括地產市道, 比如早期的67暴動, 之後的文革影響, 再之後的中英香港問題談判, 近期的回歸, 沙士, 金融海嘯等等. 在這個不時出現各種挑戰的經濟環境下, 投資一大筆錢在幾年的時間裏面, 而這個期間的投入並不能有回報, 要等到最後開賣(還要房子賣得出去才行), 才能開始收回資金(甚至可能因規模大, 要分批出貨, 需更長時間), 這期間投資者要冒的風險也是不小, 如果不幸在高位投地, 房子落成時恰逢地產低潮, 損失也可以很驚人. 因此, 發展房地產這個投資行為一開始已經很難說是毫無風險的投資了. 既然冒了風險, 要求一定的回報率也是應該的吧?

既然冒了風險, 那么, 地產商得到了高回報了嗎? 以公認經營最好的新地來看, 到去年12月為止的半年業績中, 新地物業銷售營業額為214億, 盈利78億, 利潤率並不是高得離譜那種, 還要考慮到每個項目的開發時間長達幾年, 攤分下來, 每年回報率可能還達不到雙位數, 這樣的利潤率應該算不上暴利吧? 每年新地的物業銷售毛利雖然不少, 但同一時間, 新地還有更多的正開發項目佔用了更多的資金. 相對整個公司的規模, 每年銷售額只是公司資產的一小部份而已. 如果以ROE計算, 地產公司并不比其他類型的公司明顯高. 有些地產公司的ROE可能看起來很高, 但原因是向銀行大量借貸, 提高了資金利用率, 但與此同時, 冒的風險也是大了許多, 萬一看錯市, 也會帶來巨額損失的.

物業銷售如此, 租務呢? 很多人憤怒的原因是本港商鋪租金高企, 令小生意者難以生存, 致令各大集團霸佔了市場各行業的主要份額, 而物業持有者尤其是各大地主則坐享高租金收益. 人們當然憤怒得有道理. 只是如果我們再稍稍深究下去, 是否道理都不在地主一邊呢?

本港雖然經濟已經事實上被幾個大集團壟斷, 但畢竟也是個自由度較大的資本主義社會, 如果沒有真實的需求, 租金不可能可以高企, 熱門地點的商鋪租金高, 多拜旅遊業尤其是自由行所賜. 業主大幅加價, 也要有租客可以承受才行. 另一方面, 很多熱門地點的租金動輒加租幾倍, 但同時也有不少店鋪加租無從, 甚至不時丟空的, 比如非商業區的很多只可做街坊生意的店鋪. 商業社會向來以逐利為先, 資源向最有利可圖的地方流動是正常現象, 最有實力的公司以最高價佔用最有利的地點做生意, 才是正常.

人們也經常以租金高昂推測業主獲取暴利, 但他們有沒有想過這些業主付出多少呢?

百德新街, 廣東道的不少業主現在很發達, 但幾十年前, 這裡可沒有這麼大的商業價值, 當年同期買入其他地區店鋪的業主現在可沒有一樣發達, 我們只可說百德新街的老業主或者眼光高, 或者運氣好, 但說他們有霸權就談不上了, 即便真有, 難道這個霸權是天上掉下給他們的嗎? 爲什麽我們沒有這個運氣? 沒吃到葡萄, 固然不能就說葡萄是酸的, 也不能就說吃到的人只是幸運吧? 這兩年這兩條街道也有些店鋪轉手, 以成交價和現價的租金比較, 這些投資者的資金回報率只不過是低單位數. 這些投資者很多是財雄勢大的, 不知道他們是地產霸權的受害者還是受益者?

各大商場多數由各大地產商持有, 收取的租金不菲, 比起早年投資的金額, 利潤可謂驚人, 但這只限於管理良好的商場, 收益一般甚至可稱為死場的物業, 各地產商也持有不少, 而如果再以市價計算物業價值, 他們收取的租金回報率也並不高, 表面的高利潤只不過是地產商們長期持有這些物業, 隨著時間過去, 物業增值, 租金提高帶來的. 現在的厚利有相當一部份是時間帶來的, 和很多小業主長期持有物業而達到財務自由的道理相同, 只是地產商規模大, 目標更明顯而成為了攻擊目標罷了.

有人說, 是因為地產霸權的存在, 令業主可收取高租金, 物業才值這麼貴, 並不是因為物業貴, 才需要收這麼高的租金. 這個爭論有點類似雞和蛋的問題, 不過我們可以換個角度: 爲什麽這麼貴的租金有人肯付, 而且普遍有價有市? 業主可以開高價, 但不可能拿槍逼人非租不可, 對吧?

實際上, 做地產雖然利潤豐厚, 但並不是暴利的行業, 也不是必賺的行業, 比如, 當年的地產五虎, 合和及大昌已經遠遠沒有當年的地位, 而恒隆已經主力轉戰大陸了, 即使行業再好, 經營能力和適應能力也是至關重要的, 并不是一入這個行業就包有厚利的. 即使到現在, 大地產商也不是每筆生意都賺錢的, 還記得信和當年高價買入的小西灣地皮嗎? 信和為這個項目可是撥備了不少的.

雖然地產業佔據香港經濟最重要的地位, 但現在主宰香港市場的幾大集團並不是一開始就存在, 而是隨著經濟, 政治環境的變化, 優勝劣汰, 逐漸形成的. 在此之前, 佔據主導地位的是置地等英資集團, 在此之後, 可能現在的有些集團也會被其他人取代. 因此, 隨便加上一頂大帽子給現在的地產集團, 其實也某程度上抹殺了這些集團過去的努力, 並不是很公平.

我不認同地產是暴利, 但認同香港的地產霸權確實存在, 只不過我理解的霸權不是地產帶來暴利, 而是指地產幾乎主宰了香港的經濟. 另外, 雖然地產商沒有獲取暴利, 但大地產商壟斷了地產包括房屋和商鋪的供應, 扼殺了其他投資者進入這個市場的空間, 進而影響了其他行業的發展, 也是地產霸權的一種體現.

香港經濟一路以來不斷轉型, 先是個小漁港, 之後發展貿易, 隨後是加工業, 輕工業如紡織及電子業, 再之後旅遊, 金融, 地產業開始興旺, 到現在, 金融和地產佔據了很大甚至是過分高的比重, 而金融中的銀行業又和地產息息相關, 因此說地產主宰了香港經濟也不為過. 這當然並不是個健康的現象. 但是細究原因, 也不能就說這個局面是各大地產商造成的.

在經過早些年的工業發展後, 居民的生活水平提高, 地產業隨之開始起飛是很正常的, 但也不應該形成一行獨大的局面. 造成現在地產獨大的局面, 政府負有不可推卸的, 甚至可能是最大的責任. 大家一直以地少人多為香港地價高企辯護, 但實際上, 新界還有大量未開發的土地, 只是政府一直都不開發而已. 早年因為97大限, 新界一直未有被重視, 但當時人口也并不是很多, 九龍香港的土地再加上填海, 應該足夠. 之後經濟起飛, 人口大增, 中英又發佈了聯合聲明, 97問題已經基本解決, 土地需求大增, 但因為各種原因, 政府限制了每年土地的供應量, 導致土地供求不平衡, 房價不飛漲怎麼可能? 商人以利為先, 資金當然流向最有利可圖的地方, 地產業吸引大量資金理所當然.

97前每年50公頃的土地供應遠遠不夠, 客觀上造成地價高企, 最有實力的地產商可以佔有最多的土地, 擠壓了小地產商的空間, 造成實際上的壟斷, 而樓價也相應的長期處於高位. 97後經濟衝擊不斷, 土地政策搖擺不定, 但高地價這個方針一直沒有改變, 香港到現在還是難以擺脫這個壟斷. 從這個角度看, 可以說, 政府培育了產生地產霸權的土壤.

國內改革開放, 香港的工廠逐漸北移, 本港原有產業空洞化, 但未有新的產業填補空白, 資金越發傾向房地產和金融, 加劇了經濟過分依賴地產的程度. 地價飛漲, 致租金等和房地產相關的成本在商業活動中佔據的比重越來越高, 結果是小生意者負擔日重, 創業難度越來越大, 另一方面, 房價過高也令有意創業的人顧慮重重, 很多人為了一層自住樓而不得不守住現有的工作, 放棄了創業的機會. 長此以往, 本港的經濟活力怎麼不越發萎縮?

當政經環境改變, 原有產業萎縮, 需要新的經濟支柱時, 希望政府做為引路明燈並不現實, 但政府有責任提供儘量好的投資環境. 在香港而言, 低而簡單的稅制已經好過大多數國家, 但土地供應卻不知道爲什麽一直顯得短缺.

我經常想, 如果香港的小店可以不必用營業額1/3以上的金額來付店租, 如果人們可以只用不多於10年收入的總和來置業, 香港可以多出多少小生意者, 而這些小生意中, 誰敢說, 不會孕育出一些大企業呢?

如果在香港, 房屋的投資投機性質弱化一些, 生活必需品的性質強化一些, 市民不僅可以生活得更有尊嚴, 也可以更有餘力, 更少住房之憂, 從而更有動力去追逐自己的夢想, 人民有活力, 經濟才可有活力, 社會才可不斷進步. 而要達到這個目的, 大力推低樓價不可行, 但如果有個長期的計劃, 增加土地供應, 讓更多的投資者有機會進入房地產市場, 在供應增加, 市場競爭更多的情況下, 長期而言, 樓價應該將不會成為市民的沉重負擔.

但很遺憾的是, 一直以來, 政府都奉行高地價政策, 到如今也還看不到任何改變的跡象, 如果說有誰是終極的地產霸權, 那政府就是了. 現在主宰香港經濟的幾大地產財團一致支持會保持現狀的唐糖, 做為既得利益者, 難怪有這樣的取態!




65 則留言:

  1. 不過不採取高地價政策,而又在目前稅基狹窄稅基的情況下,政府所提供的褔利有可能難以維持。擴闊稅基又會被人媽媽聲,香港政府都左右做人難。

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  2. chan sir鴻文,令大家多角度探討問題

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  3. 追逐夢想,自由,不利社會和諧。
    香港人快成為畝農,只見身動不見米白,辛苦工作,被有效的市場抽乾,創業門檻高,社會向上的流動機會減少。最佳選擇為及早轉場。

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    1. 兄台所言不無道理, 但在下以為追逐夢想, 自由, 理應不會與社會和諧有所衝突. 除非如「動物農莊」般的社會, 否則在合情合理合法之下去發展個人興趣, 只會對社會和諧更有幫助! 但問題是現今香港社會的生活壓力極為強大, 一般人要糊口, 有棲身之所, 已極不容易, 更遑論理想?!

      此外, 在下對兄台形容香港人快成為畝農, 深有同感. 但不明閣下所指最佳選擇為及早轉場, 盼明示之. 但以在下理解, 似乎能轉之場無多, 此為香港現今之困局, 悲乎.

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    2. 轉場=移民?
      美加澳,新加坡定阿魯阿圖?

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    3. 小弟20萬元實戰倉, 以技術分析配合基本分析選股, 適時買入和沽出, 目標為跑贏大市.

      每日投資評論05/04/2012(網主真人錄音)
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  4. 一早拜讀陳sir大作,獲益良多,希望梁候任特首都可以睇到,從中有所得著!

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  5. 恕小弟沒有遠大志向, 未能改變大眾, 只求個人福祉。
    轉場目標因人而異。

    而且小弟未有過人的能力或資產進行轉, 因此未能提供意見, 請見諒

    同意生活壓力巨大, 值得反思政府是否要追求最大利益回報。

    公營鐵路服務聲稱容易虧損, 為維持高效, 我們特意優惠批出地產項目補貼。
    但今天對方以地產項目可升可跌為由, 堅持加價, 可以無視地產項目的收益, 那以後還要批出同類補貼嗎?

    政府一方面以大股東身份, 爭取最佳回報, 再把收入再分配, 或派錢, 或減租, 然後被指責忽略XX人士(歡迎代入), 這樣的再分配有效嗎?

    這樣先加重窮人負擔, 再另想方法去減輕窮人負擔, 名為尊重市場(那港鐵的物業發展權是??), 實為本末倒置。

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  6. 大家有冇聽過香港的數碼港那裡九成係住宅區只有一座是商業
    呢D就係香港政府比大集團大地產商的好處....政府會唔會一人一地平均分配咁對你或者你地
    例子我諗仲有好多

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  7. yfchan兄:

    我放假留港消費, 今天去了花園街(自火災後), 截然不同, 寬寬大大的行人路, 貨攤就細細的…

    有冇吃Paisano’s一件大大的pizza~~~~$25-45~~~遲些 try? 以前在外地也吃過…

    刨幾隻靚股?記得單聲啊。。。

    yfchan兄 出文, 遲一些再細看, 皆時再討論…

    薑姐,

    四海一家, 專稱啫, 或許我是老伯伯呢? 稱'辣妹' 唔nice 囉, we are being nice, right?

    其實, man v.s. wild 似不似 survivors?

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  8. 兩邊不是人啊!冇樓冇物餐搵餐食餐餐清的低層有不少吧,嘈幾句俾人話仇富病,有產有樓自住嘅學山xx人講話當正自己係大地主抗拒政策打壓祈望樓價日升夜升大暴升,竟然又有精人,天真嘅人相信梁狼上埸會心存公心,義道,可怖的共產思想到家,幻想界時抄地主佬的家給大家分田分地!

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  9. 陳 Sir 精采文章, 比 1000 個讚! ^-^

    地產霸權 "霸" 是有點霸,但這個霸真的不是天跌下來的,而是要承受很大風險,付出很多努力和汗水,經過幾十年拼博賺回來的 (當中一定有不少利用法律灰色地帶的手段,但這些手段換着是你或我都可能會做)。

    我承認現時好多人無樓無錢 (大多數是年青人),但大家有無想過,幾十年前地主佬一樣無樓無錢無人無物,我相信現時好多年青人的生活水平,都遠高於那一班地主佬出身的那時吧!至少現時年青人幾千蚊一部 iphone 都負擔得起, 週末行街睇戲食飯都很平常。除了高樓價外,其實港澳有幾多年青人真真正正需要為兩餐而憂心的?我所指的憂心是真真正正驚自己無兩餐溫飽!至於港澳的中產不會有此憂慮。

    那麼如果現在無物業,又不算富有,就要賴政府的話,那麼幾十年前那班仍是很窮的地主佬,又要賴誰?

    我覺得地產霸權的產生,不是那班地主佬的獨有的權利,而是這個經濟大環境做成的產物。這個情況不是香港所獨有,是很多自由市場都有的情況。好似澳門有賭場霸權,美國金融巨企和石油巨企也壟斷和暴利的現象。一味狂插政府於是無補,唯有自己努力去對抗及求生存。

    如果香港都叫做努力都生活艱難的城市,那麼非洲好多國家資源短缺,年年內戰,又算是甚麼呢?

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    1. 陳Sir文章, 篇篇擲地有聲!! ^^

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    3. 所以香港人還是只能說句, 認命吧,

      明天仲要返工, 層樓仲未供完架

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    4. 先滿足口腹之欲, 再追求更高的享受, 正是推動社會進步的力量, 如果一個人只求兩餐溫飽便滿足, 那社會進步的動力在哪?


      按本人的理解, 陳SIR 的鴻文可以分兩部份

      首部分, 指出地產行業的暴利伴隨著高風險, 所以是相對合理的

      第二部分, 指出霸權不是地產商, 而是歷史, 管治, 既得利益團體等不同原因造成。
      霸權已經形成, 形成的原因正是政府缺乏承擔 (政府, 以及議員不用為選票負責(委任制, 再加上功能組別)
      行政, 立法, 司法原意三權分立, 但過去明顯地產商已經影響到其中兩個, 以至三個。


      "我經常想, 如果香港的小店可以不必用營業額1/3以上的金額來付店租, 如果人們可以只用不多於10年收入的總和來置業, 香港可以多出多少小生意者, 而這些小生意中, 誰敢說, 不會孕育出一些大企業呢?

      如果在香港, 房屋的投資投機性質弱化一些, 生活必需品的性質強化一些, 市民不僅可以生活得更有尊嚴, 也可以更有餘力, 更少住房之憂, 從而更有動力去追逐自己的夢想, 人民有活力, 經濟才可有活力, 社會才可不斷進步. 而要達到這個目的, 大力推低樓價不可行, 但如果有個長期的計劃, 增加土地供應, 讓更多的投資者有機會進入房地產市場, 在供應增加, 市場競爭更多的情況下, 長期而言, 樓價應該將不會成為市民的沉重負擔.

      但很遺憾的是, 一直以來, 政府都奉行高地價政策, 到如今也還看不到任何改變的跡象, 如果說有誰是終極的地產霸權, 那政府就是了. "


      "安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!"

      安居樂業真係咁難?

      現在年青人不滿,不是因為有IPHONE 無樓, 而係有不少無IPHONE, 死儲爛儲仍見不到買樓希望的年輕人。
      所以我們不能賴政府, 而係要改變個政府。

      在我理解, 政府不是我的主人, 只是我們的共同代理人, 政府有責任維護大眾的利益、回應群眾的訴求。

      各地都有不同形式的霸權, 我同意。
      但是其它國家可以安居樂業, 再出來抗爭。
      那香港人為安居樂業而抗爭又有何不可呢? 這也是對抗及求生的方法之一。

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    5. 唔係話肯承受很大風險,肯付出很多努力和汗水,經過幾十年拼博, 就可以賺回來的霸權, 當中要配合天時地利人和; 當然要有guts。
      照道理97金融危機, 03沙士, 08海嘯, 去年跌到萬六, 不入貨, 反而沽貨等萬二, 白白錯過伍仟點升幅呢…

      年青人幾千蚊一部 iphone 都負擔得起? 需要為兩餐而憂心? 週末行街睇戲食飯都很平常。現代年青人不再局限於Physiological needs, 真真正正缺少? 引用Maslow's hierarchy of needs: Physiological, Safety, Belongingness and Love, Esteem, and Self-Actualization needs~~~
      不過, 現代年青人又爭不落. 讓坐、守禮也欠奉。。。

      一味狂插政府於是無補,唯有自己努力去對抗及求生存。。。人微言輕, 個人能力有限, 有幾多「英雄造時勢」?從來「時勢做英雄」居多~~~

      我認香港現在的艱難, 不是在生活上…

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    6. 匿名有言甚是…

      政府是有它的角色及責任. 政府責務旁貸.

      政府奉行高地價政策是無問題.問題是收回來的taxes, 有無好好善用去起共屋/居屋? 再做交通配合? 天水圍吓吓要$50幾元交通費才可以來回去ICF, causeway, central, TST, 死喇! 咪變死城囉~~~

      現在連領匯也狂加租.

      董伯伯, 高權曾已令香港迷失15年.

      那香港人要對抗弱勢政府而抗爭又有何不可呢? 這也是求生的方法之一。

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    7. 本來是澳門的我也不便再多談香港話題, 但係眼見時下港青, 得把聲反對的居多, 實際付緒行動去改善社會的佔少數。

      講真, 澳門表面上繁榮, 其實賭場暴利比起香港地產商來得巨大, 澳門的政府黑幕也絕對比香港多好多, 其實香港政府不算很差。

      好多人話無機會買樓, 但 03年買樓人數的需求又不見好大, 依家樓價狂升才說需求十分大, 哈哈。推八萬五令到大樓大跌又比人插足十年, 唔多建居屋依家又插。政府其實本身左右為難。

      我不是說反對大家抗爭政府, 有反對聲音絕對是好, 但為反對而反對於是無補, 至少近年我都看不見反對聲音當中, 有那些聲音是非常有建設性的。政府也是人組成的, 有些問題真的不是非黑即白就能解決, 如果係又插唔係又插, 真的好難做。

      近年政府班底無能, 但大家有無諗過, 有才華有智慧有遠見又崖得苦的人, 會唔會衝入去做政府工?同樣係一份工, 打私人企業的工最多只係比上司插, 賺到錢分紅都分到笑, 做公務員比全港市民插, 人工仲要低好多。點解要做?

      天下間有咁多人仁義滿天下, 甘心為人民服務?講真人係自私的, 比着我有料有才能, 我都唔會去做政府工啦!所以將心比心, 比着我自己都無力能而唔想為人民服務, 所以我對那班為人民服務 (表面上...) 的政府, 我要求係低了一點, 如有得罪香港市民莫怪 ^^'''

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  10. 傻瓜,都知道地產佬把賺到的暴利投入地皮等等隱形資產,或者係一些有目的的貴於市價的東西
    表面上我們看到的是大投資回報小,其實霸權的意思係形容操控市場的能力

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  11. 但很遺憾的是, 一直以來, 政府都奉行高地價政策, 到如今也還看不到任何改變的跡象, 如果說有誰是終極的地產霸權, 那政府就是了. 現在主宰香港經濟的幾大地產財團一致支持會保持現狀的唐糖, 做為既得利益者, 難怪有這樣的取態.

    同意上述觀點。大地產商和阿爺控制下的香港政府在製造終極的地產霸權。路人皆見,亦不想多談。

    在大地產商和阿爺控制下的香港政府,政策(尤其是房屋政策)不斷向大地產商輸送暴利。朋友,大地產商的利潤是甚至可算是無風險利潤,存銀行也有銀行倒閉風險,利率何其低。港人唔通唔知道。

    港人並非仇富,亦極度克制,起碼比唐營和新界鄉紳克制,點解被有心人標纖為仇富呢,因為勢孤力弱吧。

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  12. 欣賞陳sir的用心分享。基本上我是認同陳sir的看法,地產霸權很大程度是言過其實,香港的房屋問題較大程度上是因港府的施政失誤及欠缺承擔所造成的

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    1. 一句講晒, 係政府欠缺人材, 這一點我認為係結構性問題, 好難改變。

      我同意 >>>香港的房屋問題較大程度上是因港府的施政失誤及欠缺承擔所造成的<<<,地產商的角色其實等同大鱷索羅斯, 見到政策有位比佢地去, 咪去馬去到盡 lor, 為自己爭取暴利,有得賺就賺。

      其實這一點係人之常情, 當然有離譜的地方, 但以人係自私的個性, 又不能全盤否定佢地。有利可圖的地方小市民一樣爭住去馬啦, 炒紀念鈔一樣炒到火紅火綠, 只不過大有大貪, 細有細貪.

      只要我自己都貪, 又真的自問不能去插地主佬 ^^'''

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    2. "我都看不見反對聲音當中, 有那些聲音是非常有建設性的。"

      同非洲人比, 你很幸福就是有建設性?

      無人講話要插到沙士價, 唔好用你主觀思維去武斷/斷定別人的觀點

      港人港地, 真係咁難? 你唔影響基本市民生活, 我話之你豪宅十九萬一呎

      樓價去返07年就ok, 現在係公屋同居屋都比人炒起, 另一方面, 今時今日公屋同居屋個入息要求係無理的, 但偏偏政府在現存的環境下仍行綠表/白表制, 造成抽中公屋再轉賣, 可以"相對"輕易地賺取第一桶金。

      係阿, 點解人地新加坡做到, 我地做唔到? 不為也? 不能也?

      無錯, 人係自私, 所以大學生去申請公屋, 係逐利的動物, 所以大學生去派牌。

      但唔代表呢種行為係正確, 而係個機制有問題, 不能打倒它, 為生活只能加入它。但唔代表你同意他, 一邊鬧政府亂派錢, 一邊登記6000蚊, 我唔覺得有問題, d錢入我袋總好過比政府放入強姦金。

      世界除左利益, 仲有好多野, 有名氣, 權力同埋服務他人, 回餽社會的精神。高層政府工自然有他的吸引力。

      上有好者, 下必甚焉, 比下下講錢的人做高官, 後果仲可怕

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  13. 欣賞陳SIR讓不同意見在此處交流的胸襟。

    達人兄,焦點是大地產商安插多少人進政府决策部門,為他們的私利而不顧社會公義。唐營+曾特首+任志剛+許仕仁.....+建制派,所以,大地產商不會在香港撤資,這是跟索羅斯不同,當索羅斯損害大地產商利益,香港政府仲一定會打擊索羅斯。

    因為有地產霸權,多年來公平競爭法搞來搞去搞不成,條例出來後對大財團也一定不具阻嚇性,但對小商人却具阻嚇性。港人對達人兄,小商人,小地產商都支持,支持大家打破地產霸權。

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  14. 歡迎大家繼續發表看法:)

    此文引來這麼多有見地的留言, 實在始料不及, 也令我非常開心:)

    留言多, 恕不一一回覆. 我想繼續這一話題寫文, 以此代替.

    這兩天有點牙痛, 好像是智慧牙作祟, 希望自己也能多點智慧, 寫的東西能有些少用處:)

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    1. yf哥,你意思係出智慧牙嗎?
      見你提到智慧牙,令我想起我已經無咗一半智慧了,嗚嗚.... :(

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    2. Hi 陳Sir, 祝早沾勿藥!! ^^

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  15. 股市似乎仍疲弱, 我這段時間也沒有什麽操作, 只是將52沽出, 買入536和906.

    52可能受惠原材料下降和租金可能見頂, 但最低工資的討論是潛在的負面因素, 因此我改用536替代. 906早前因對業績不肯定, 在業績前沽出, 業績出來, 市場反應不差, 因此買回.

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  16. 大家認為長期以來,曾特首的房屋政策引來房屋斷層,不斷鼓勵樓房炒賣是隅然缺失嗎?

    曾特首沒有建房數據而炒家有數據支持炒賣行為嗎?

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    1. 唔好怪我向錢看, 因為我來得這裡, 這個股票市場, 着眼點真係為錢, 道德這些東西係重要, 但不是第一位。

      我一直都很反對霸權這些東西, 尤其反對賭場霸權, 和香港人痛恨地產霸權一樣痛恨, 我對澳門賭股一直有偏見, 所以近年大家見到我完全無買濠賭股, 即使佢 TA 是如此美好。

      不知大家有沒有買過濠賭股, 如果你有, 那麼道德觀念應該不是放在你的第一位, 因相比地產霸權, 賭場賺來的錢更加 dirty, 背後有幾多人妻離子散, 做成社會幾多問題?但現時社會利字當頭, 賭場都可以合法化, 更可惡係合理法。但衰在大家又接受。

      我自知沒有建設性, 所以罵政府的言論我都好少講, 慳返啖氣暖下肚好過。好似李超人所講, 任得你地罵, 你罵佢佢又係度 (係度賺錢), 你唔罵佢佢又係度。最佳方法係大家一齊唔買佢地 D 樓, 完全無需求又何來價格高?

      但現時已上車人士比未上車人士數量多, 究竟幾多人真心希望地主佬撤資令到樓價崩盤?樓價真的大跌後, 我地是否就有能力上到車?還是到時又話睇下先, 等下先唔買住?

      我自己仍是無業游民, 無必要幫地主佬講好說話 ^^'''

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    2. 紅塵眾生, 慾海浮沉, 利字當頭, 貪是沒錯, 問題是用怎樣方法去貪? 正途或歧途?

      有料有才能可為人民服務, 不一定為錢, 流方百世, 萬民景仰, 非錢可衡量.

      賭歷史悠久~~~那樣酒呢? 都是看眾生怎駕御他們啫。。。

      買賣股票都可以妻離子散 / 殺人於無形, 可知股票背後有幾多人搵食? 啲錢更加 dirty 啊>_<

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  17. 陳 Sir ~ 文章, 一針見血!

    ps. 政府真是霸權的元兇, 但沒有地產的收入, 又如何應付龐大的福利支出?

    消費稅, 其實是增加收入的可行之法. 3% consumer tax, 一包公仔麵都是 ($3.0 x 0.02 = 0.09).

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    1. Louis兄所言有理!! 小弟同意!! ^^ 記憶中好像很久以前有人提出過消售稅, 但後來不了了之. 反正現時香港基本物價已極高, 就算再加上消費稅也影響不大, 因為觀察了很久, 物價近幾年來只有高升, 政府又不會有平抑物價的政策, 那不如收多些稅, 寄望能提供多些社會福利給貧苦大眾.

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  18. 唔好意思,小小意見,我覺得香港人回歸後好似真的依賴了,我覺得而家事事話人地主佬同之前樣樣話董生一樣.
    其實我覺得所有野都無變,變的是人,人地地主佬個年代一樣英資當道,事事不公.但地主佬個代即係而家50以上個班一樣好多人跑出,50後個代人唔通叫英國佬打低英資幫佢地?有時睇下華資史,欣賞一下人地當年發達路,對自己都是好的
    其實以我所見身邊都有好多80後開始跑出,blog主都係其中之一,佢地從來都唔依賴人,我只擔心我地呢一代再唔努力,地主佬一倒,上位的只是強國人

    個人意見,不喜可小插,唔好大插

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    1. Stephen 兄: 絕對同意!政府幫到你的程度只是好少, 凡事都係靠自己好 D, 我堅信只要努力總有出頭天, 賴理佢乜霸權, 有料的人都會跑出

      地主佬不是天跌下來, 為何我阿爺做不到地主佬?是因為不夠奸嗎?不是!可以奸而發達我諗人人都會去奸, 不夠料不夠努力不夠眼光才是主因, 依 D 野無得賴, 英哥講得o岩, 沒有生不逢時, 只有技不如人

      股票市場美其名是 "投資", 實際上我們大家都是在 "炒"! 炒股和炒樓道理一樣, 都係為賺錢, 根本道德就係放埋一邊, 心態和地主佬吸血一樣, 只不過人家手法高眼光高, 我地手法低。如果有人接受到自己炒股, 卻一味罵炒樓的炒家無良, 這是雙重標準

      如果下下搬出賺錢要甚麼講良心, 正如一位網友所講, 九成股票都唔買得, 2319 整毒奶, 汽車股石油股煤炭股可以話唔環保, 金融股係吸血鬼....

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    2. 我自己近來股票都輸了不小,難道去怪老美同阿爺唔放水嗎?只怪自己功夫未學好,只要努力改進,我信一定可以追反

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    4. 其實到大家50以上個時,個陣D 後生又會出黎講話我地阻佢地上位,唔知到時大家係咪會讓位呢?

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  19. 留意上文,
    "無錯, 人係自私, 所以大學生去申請公屋, 係逐利的動物, 所以大學生去派牌。

    但唔代表呢種行為係正確, 而係個機制有問題, 不能打倒它, 為生活只能加入它。但唔代表你同意他"

    指責的不是玩家, 而係個遊戲規則。不知是那裡雙重標準?

    咁當然要去改變個規則, 首先要入場玩, 忠臣張居正都要把權, 勾結太后才能振興明朝。

    無論如何, 已經開始離題了

    感謝陳sir 的好文, 擲地有聲

    希望有這一天,
    "香港的小店可以不必用營業額1/3以上的金額來付店租, 人們可以只用不多於10年收入的總和來置業"

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    1. >>指責的不是玩家, 而係個遊戲規則<< 正合我意,因為地主佬只是玩家之一,遊戲規則最初不是佢地定的,要插佢地無良可以,但未必個個都可以插佢地插得理直氣壯,大家都是玩家而且

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  20. 遊戲規則是大地產商和曾蔭權政府霸權定的,所以現時投地的面積可以發水賣出去,楼宇實用面積由97前7, 8成到現時6成不到,明目張胆騙港人血汗錢,曾蔭權政府幾十年來不管,由地產建設商會管,就管成錦喇,中國內地都不會不管,成效遠比香港好(可能CY有功勞)。建築面積,實用面積點計也說不清。

    遊戲規則仲成日改,改到大地產商滿意為止,投資移民買樓,停建居屋。推說冇地建樓幾+年,CY從冇說過冇地,是要找地。

    近幾年更變本加厲,賣地又要地產商勾地,土地又大到小發展商不能參與,大地產商不勾地就將來樓市就可能供應斷層。人家都說現時香港由地產黨管治,我都相信是大地產商管治香港。

    96年,97年香港樓宇供應量比09年, 10年要多1倍(請大家去求証, 我懶得再去核對資料),港英時代,樓宇供應充足,人人搶住買樓,樓價飛升,這两年,樓宇供應斷層,祖國同胞又買,樓價再創新高。

    不一定要達到"香港的小店可以不必用營業額1/3以上的金額來付店租, 如果人們可以只用不多於10年收入的總和來置業",但總不能讓港人都眼見的貪官,都不能把他繩之於法。

    做生意的,要明碼實價,做合法的生意,不過份吧。

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  21. 既然你咁勁睇穿曬,做乜唔低息期買樓炒樓,而只係呻又或想買左樓的要依家樓巿暴跌跟你一齊呻,咁你思想更共產。
    或你倒轉想點解正苦唔想整死樓巿,依家時勢差,出口行業已仆街,若樓巿又仆街,我肯定本地消費都死

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    1. 其實好多人話想樓市跌,但你知唔知有好多業主是小市民,你想樓巿暴跌即係想佢地死?
      第二,用不多於10年收入的總和來置業?我想問你用幾錢計先,你又想買幾大,位置呢?
      如你收入小於10000/月,我覺得都係唔好罝業,我出黎住過,大家有無想過一個月要幾多雜費,
      第三,用不多於10年收入的總和來置業,如你唔貪心,新界真的有小量百多万樓,如果你要市區樓大跌,唔好意思,到時你未必夠人fight,因為香港仲有好多一個月搵3-8万中產等住買

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    2. 我同意樓上匿名兄的部分見解,但就不同意遊戲規則是 <<>>,請注意港英時代李超人已是香港首富,更已是全球富豪中名列前矛,樓市升得最急的那一段不是回歸後,而是回歸前。

      地主佬也不是曾蔭權上場時才開始發達,所以官商勾結我信難免會有一點,但不能全怪在現任政府的頭上。李超人開始在社會打拼時,曾蔭權仍然是一個細路仔 ^-^

      地產無錯係霸,但由於土地政策加上地產商背後推動,香港樓價已經升左好多年 (回歸前),做就了不少財富效應。如果香港樓價數十年如一日,升都唔升下,我相信香港又不會有今天那麼繁榮。反而回歸時樓價泡沫爆破,要用十年時間才可以重上高位。

      我明白買不到樓的痛苦,我自己就係租緊樓住,但插地主佬也於是無補,如果你相信香港市場還有一點自由,那麼價格升得過急至離譜的話,市場自會作出調整。如果下下要求政府過份干預,這已經不是自由市場。

      我地可以做的,是累積好自己財富,以便樓價下跌到合適水平就上車,我從不相信會有一樣價格是長升不跌,問題係跌下來時有沒有能力買,定係樓價暴跌時沒有能力買,或是沒有胆量買。

      另外非常強硬地推翻地產霸權,必定攪到好多地主佬撤資,到時好多人失業,就算樓價大跌,他們都沒有能力買。所以日日罵地主佬只可以當做舒發心情,但對自己財富增值未必有幫助。努力搵錢才是硬道理 ^-^。

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    4. 打漏了:我不同意 >>遊戲規則是大地產商和曾蔭權政府霸權定的<<

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  22. 多得曾蔭權,来年新樓供應量可能都不足,置安心樓宇重要等幾年。

    樓宇炒賣,後果自負。我無黨無派,更非貪官。

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    1. 講到尾,一些人就係自私,見人地買左樓升值就眼紅,無諗人地要付出,就一味講樓貴買唔起樓,要跌巿俾呢班自私鬼上車。真係樓巿大跌,呢班屎忽鬼又夠膽買嗎?俾你真係買左但個價仲跌,呢班仆街又一樣走出來話正苦整死樓巿law,歷史不斷重演

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    2. 這位匿名兄又不用那麼 "燥"....^^'''

      其實董伯伯那單八萬五,已被港民插足十年,為何樓價大跌港民不是高興,反而是狂努和悲哀?問題顯而易見,那麼現時人人插政府,插地主佬,無非都話想樓價大跌,但樓價如果明天立即崩盤,下跌 60%,有幾多人真正快樂?有幾多人真正有能力可以立即上車?

      我諗到時上街遊行的人會遠多於目前....

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  23. 苹果涉嫌操纵电子书价格或遭美国司法部控告

    消息人士表示,美国司法部最快可能在周三针对电子书定价问题控告苹果,同时最快在本周与数家出版商和解。司法部正在调查苹果与其他五家主要出版商被控联手提高电子书价格一事。消息人士称,苹果未与其他被控的出版商一起与司法部协商和解,因而最快可能在周三被提告,但最终决定尚未做出(此消息来自路透社)。

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  24. 樓上的回覆講過話眼紅, 要暴跌嗎? 開宗明義說的"回到07年的價"是暴跌嗎?

    一朝暴瀉60%有很多人遊行, 咁俾你聽朝起身發現升60%, 等大家上街慶祝啦?

    回覆已流於偏頗, 小弟不再參與討論了

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  25. 欣賞陳SIR讓不同意見在此處交流的胸襟。

    這種論調充斥於主流媒體,皆因主流媒體多為霸權服務,看過以上留言,當可知那種意見偏頗,小弟稍後會再參與討論。

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  26. 完全無買濠賭股, 但每天在一個更dirty, scum, filthy 的股海浮浮沉沉, 只是五十步笑一百步, 那後高呼努力搵錢才是硬道理, 真搞笑.

    唔係下下要求政府過份干預, 只是政府是有它的角色及責任. 政府責務旁貸. 沒有廉潔政府, 法治精神, 沒大環境配合, 怎有自由市場呢?

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    1. yfchan兄:

      智慧牙好了未?

      誠意推介:
      怪獸家長聘全能家庭教師
      http://hk.news.yahoo.com/video/topstory-19458512/title-28903329.html#crsl=%252Fvideo%252Ftopstory-19458512%252Ftitle-28903329.html

      健吾先生之言, 發人深省.

      再誠意推推「盛女愛作戰」

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  27. 法治精神? 港鐵根據"可加可減"機制加價 (5.4% vs inflation 6%) .....有錯嗎?

    ps. 機制有不足, 可以微調修改, 但要"尊重"!

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  28. can u write in eng, it can inhance my eng lv

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